돈버는 부동산에는 공식이 있다.[민경남_시네케라]

[돈버는 부동산에는 공식이 있다]

1. 평범한 월급쟁이도 과연 부자가 될 수 있을까?

월급쟁이도 충분히 부자가 될 수는 있다. 하지만, 그 만큼 많은 노력이 필요하다. 이 부분에서는 직장인들의 현제 월급이 얼마의 자산가치를 가지는지를 제대로 생각해보게 했다.

 

예로 연봉이 4,000만원일때는 5%의 이자로 계산을 할때, 8억의 자산을 가지는 것과 같다. 최근과 같이 저금리 시대에 2.5%라며 16억의 자산가치를 가진다.

 

민경남대표는 이책에서 반드시 참고해야하는 정보로 다음을 설명하였다.

하나, 통계청(인굿, 세대수, 소득, 순자산, 자가점유율 등)

둘, 국토교통통계누리(아파트 거래량)

셋, 한은, FOMC 기준금리

넷, 한국은행(정기예금, 대출금리, 물가상승률, GDP성장률)

 

2. 이것 모르고 부동산 투자 절대하지마라.

민경남 대표는 부동산투자를 하기 전에 반드시 나의 재무상태를 파악해야한다고 강조한다. 나의 자산, 순자산, 부채, 소득에 대해 명확하게 알고 준비가 되었을때가 집을 매수할 타이밍이라고 이야기 한다.

 

재무상태표는 모든 자산에 대한 정보와 부채, 이자등에 대한 정보를 기록하고, 약 3개월마다 업데이트를 하면서 투자자금과 집을 살 방법을 모색해야한다고 한다.

 

3. 이것도 모르고 부동산거래 절대 하지 마라.

이부분에서는 부동산거래를 할때, 우리가 미리 알아두고 있다면 빠르게 변화를 통해 손해를 줄일 수 있는 방법이 적혀있다. 특히 중요한 포인트는 대출 대환을 고려하는 부분과 레버리지 계산법이다.

 

대출을 상환할때 중도수수료를 알아야하는 이유는 대출금리가 하락했을때, 갈아타기 위한 것이다.

레버리지 계산법은 나의 자산과 대출을 받아 계산을 할때 내가 낼 수 있는 수입금을 알 수 잇는 방법이다.

예) 상가 1억 임대료 5%일때, 자기자본(30%), 대출(70%), 대출이자(3.5%)일때,

(자기자본:대출=1:3) 5% + 3(5%-3.5%)=9.5%로 계산을 하는 방법이다.

 

상가5억 임대료 5%일때, 자기자본(1억), 대출(4억), 대출이자(4%)라면(자기자본:대출=1:4)

5% + 4(5%-4%) = 9%가되는 것이다.

 

이때 계산은 대출금 상환을 고려하지 않은 계산이다.

 

4. 실전 좋은주택 구매하기

신축아파트를 선택을 하되 주변에 비해서 신축인 것을 선택하라.

소유주의 현황을 등기부등본을 통해 파악하라.

주변 3-5km의 공급을 파악하라.

매수시 매도에 대한 계획을 세워라.

 

5. 실전 돈벌어주는 상가 구입하기

취등록세 4.6%, 연체료 부과조항(임대료 연체시 일별 계산), 제소전 화해시 변호사비용은 반반

임장(평일=낮, 저녁, 주말=낮, 저녁)시 분위기, 유동인구, 일조량, 주차현황, 교통을 체크하라.

임장을 갈때 마다 부동산을 방문하여 시세를 파악하라.

 

6. 부동산 잘 관리하고 파는 것도 능력이다.

수리요청은 기꺼이해주고, 여비비 및 수리비를 미리 준비하라.

재무재표를 통해 준비를 하는것이 필요하다.

 

부동산은 사는 것도 좋지만, 판매하는것은 더 중요하다. 판매를 하려는 계획은 세웠지만, 생각보다 거래량이 적을때에는 매도를 원하는 시점에 잘 되지 않는 것을 알 수 있다.