[부동산투자의 정석_김원철] 상가주택 & 상가 투자의 정석은?

[상가주택의 정석]

상가주택의 장점 :  월세 + 토지의 지분이 높다. (재건축, 리모델링, 철거, 용도변경등 토지의 활용이 자유롭다.)

 

정석1. 평지가 넓게 형성되어 있고, 사방이 뚫린 곳을 선택하라.

상가에 대한 접근성이 높아야 한다. 경사가 있는 곳보다는 평지를 선택하자.

 

정석2. 뜨는 상권의 주변을 선택하라.

상권의 확장이 이루어 질때, 상권 근처의 곳을 매수해 가격상승의 수혜를 누릴 수 있다.

 

정석3. 6M이상 도로를 낀 건물을 선택하라.

6M이하의 도로에서는 상권의 형성이 어렵고 접근성이 낮아 추천하지 않는다.

 

정석4. 어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 선택하라.

전철역 주변 1종 일반주거지역 및 준공업지역에 관심을 가져라. 용도의 변경으로 더 많은 수익의 창출이 가능하다.

 

정석5. 개발호재의 실현 여부를 상식선에서 판단하라.

개발 호재가 정말 빠른 시간내에 이루어질 가능성을 판단하는 것이 중요하다. 물건과 사랑에 빠지면 안된다. 모든것이 희망적으로만 보인다.

 

정석6. 상권이 발달된 지역의 대지지분이 높은 빌라를 선택하라.

1) 전철역에서 가까운지역

2) 세대가 적을 수록 좋다.(50세대 이하)

3) 8m이상의 도로를 끼고 있는 곳을 선택하라.

4) 주요 통행로에 위치하거나 보이는 곳을 선택하라.

 

[상가투자의 정석]

정석1. 무조건 저렴하게 사라.

상가의 분양팀에서 이야기하는 첫번째 제안은 무조건 거절하라. 신도시의 부분상가는 시간을 두고 투자하라.

상가는 저렴한 가격이 입지보다 더 중요한 순간이 있다.

 

정석2.분할해서 파는 핵심상권의 1층 상가를 사라.

소규모 빌딩에서 1층 상가만을 분할해서 파는 경우라면 관심을 가지자. 투자의 경험이 부족하다면, 분양상가보다는 완성된 상가를 투자하자.(1층 통매를 구매하는 것이 좋다.)

 

정석3. 동선 파악은 시간대별로 나누어서 하고, 사라.

임차인의 마음과 입장에서 장사를 할때 가능성 임대료를 생각하고, 각각의 시간(평일 오전, 오후, 저녁 / 주말 오전, 오후, 저녁)을 구분하여 수요를 파악하자. 임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다.(단, 상권마다 차이는 존재한다.)

 

정석4.성장성이 있는 상가여야 한다.

향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지를 파악하는것이 중요하다. 지금 이상관이 포스트 성수, 홍대, 신사, 강남등과 같은 입지가 될 수 있는 곳인가?!