[부동산투자의 정석_김원철] 재건축 아파트 투자의 정석은?

[재건축 아파트]

KeyWord 1. 새아파트는 영원한 투자처이다.

KeyWord 2. 분양권에 비해 초과수익을 얻기 쉽다.

(분양권은 부동산 활황장에서 하면 수익을 내기 좋다.)

 

정석1. 남은 용적률이 많은 재건축을 노려라.

무상지분율이란? 소유주가 갖고 있는 대지지분의 일정부분(%)를 무상으로 받을 수 있는것.

(무상지분율이 높으려면 1) 일반분양이 많거나, 2)분양가가 높아야 한다.)

투자금 결정방식 : 최초매입금액+추가분담금+무위험이자수익률 보다 향후 형성될 시세가 크다면 투자 및 향후 추가분담금을 투자하며 계속 보유

 

정석2. 높은 가격에 일반분양을 할 수 있는 곳을 택하라.

입지가 좋은곳, 집주근접이 가능한 곳을 선택해야지, 재건축 이후 일반분양가를 높일 수 있다. 또한 부동산 상승기에 마지막에 할때 가장 높은 분양가를 받을 수 있다.   

 

정석3. 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 택하라.

1) 조망권이 좋은 한강뷰를 가진곳

2) 통합재건축이 가능한곳(두단지를 합쳐 1000가구가 넘는 경우(예_목동, 반포, 여의도, 광장동 등)

3) 상업지역을 끼고 있는 아파트의 경우(예_잠실 주공 5단지)

이런 곳을 선택할때, 보다 무상지분율을 받을 수 있다.

 

정석4. 재건축이 순차적으로 될 직역을 택하라.

반포, 잠실, 강동, 압구정, 목동등 재건축 가능성이 있고 순차적으로 진행이 될 가능성이 있는 곳을 선택하라. 재건축이 안안되는 지역은 계속 되지 않는 경우가 생기기 때문

 

정석5. 무조건 가격이 저점일때 사라.       

부동산의 하락기에 사람들이 집을 팔라고 할때, 하우스 푸어에 대한 이야기가 나올때, 그 때 사야지만, 재건축까지 기다릴 수 있고, 투자수익을 충분히 누릴 수 있다. 잘못하면, 세금으로 다 내야되고, 수익률은 없고, 이자만 나갈 수도 있다.

 

※ 재건축투자는 중장기 투자이다. 재건축을 접근할때, 역발상으로 접근하고, 25년 정도가 되는 아파트를 노려라.(현제는 재건축 기간이 늘어나 30년이 된 아파트 부터 보는 것이 좋을 듯)