상가투자 어떻게 하면 좋을까?!

[상가투자 어떻게 하면 좋을까?]

아파트를 보다가 보니 ~ 이제는 상가를 해야하지 않을까라는 생각으로 매물을 하나 알아보았다.

 

지방에 있는 물건으로 90평 세차장&타이어 교환을 하는 곳이었는데, 가격이 약 6억정도로 나왔다. 월세는 180 - 200정도를 받을 수 있다고 한다.

 

매물을 구매하면, 새로운 입주자로 새롭게 맞춰야 한다. 대출을 받는다면, 약 50%정도는 받을 수 있을것으로 판단되고, 실 투자금은 약 3억 +@(수수료=540만원, 취등록세=2760만원 등)으로 3.4억이 예상이 된다. 보증금금을 약 3천만원을 받는다면?! 투자금은 3.1억!

 

3억을 4%로 대출을 받는다면, 연 1200만원, 월 100만원의 이자가 지출이 된다. 월세로 180만원을 받는다면, 연 2160만원 이자를 빼면 960만원이 남는다. 3.1억을 투자했다면, 80만원의 이익을 보는 것이고, 연3%의 수익이 발생한다. 월세를 200만원을 받는다면 월100만원의 수익으로 약 3.8%의수익이 되겠다.

 

만약 이 매물의 가격을 5억으로 떨어진다면? (취등록세 = 2300만원, 수수료=450만원) 대출을 2.5억을 받고, 투자금 2.5억이 들어간다고 봤을때, 대출 4%로하면, 연 1000만원을 이자로 지출을 하고, 1160만원이 연수익으로 발생한다. 월 약 96만원의 수익이며, 연 4.6%의 수익을 가질 수 있다. 월 200만원을 받는다면, 연 1400만원의 연수익으로 월 약 116만원의 수익, 연 5.6%의 수익이 발생한다.

 

이 매물이 과연 매력적일까? 나는 조금은 고민이 된다. 서울이라면 충분한 매력이지만, 지방이고, 700세대 아파트 정문쪽에 있지만, 큰 대로변은 아니고 한블럭 뒤쪽에 있는 곳이기 때문이다. 장점은 코너이며, 이쁜 사각형이고, 세차장에 대한 사업(약 3000만원)을 할 수 있도록 되어 있다는점이다. 하지만 일반적으로 생각을 하는 지방상가의 수익률 7%대를 기대해야하는데 이에 크게 못미치는 가격이 되었다.

 

[그렇다면 얼만에 구매를 한다면 이가격이 될까?]

 

이 매물의 가격이 4억이라면?!(취등록세=1,840만원, 수수료=360만원) 대출 2억(50%)을 4%금리로 받고, 실투자금 약 2억원으로, 연 800만원, 월 67만원 보증금 3000만원에 월세 180만원을 받을 수 있다. 그러면 연 1360만원의 수익을 얻을 수 있고, 월 약113만원의 수익이 생긴다. 이때 수익률은 약 6.8%로 투자의 가치가 있는 것을 판단된다.(일반적인 7%의 수익률을 생각을 했을때) 200만원을 받는다면, 연 1600만원, 수익률 8%의 수익률을 가지게 된다.

 

아마도 이정도가 되었을때, 투자의 가치가 생기지 않을까? 4억 ~4.5억이라면 투자할 가치가 있을 것 같다.

 

이후, 매년 수익에 대한 소득세 12%를 낸다고 생각을 한다면, 월세 180만원일때, 약 260만원 / 월세 200만원일때, 약 290만원을 생각하고 투자를 하면 되겠다. (세금은 크게 생각을 하고, 조금내는 것이 마음이 편하다.) 

 

[상가는 착한 가격에 사고, 꾸준히 월세를 받을 수 있는 업종을 선택하자.]